Proje aşamasında konut alırken kontrol edilecek belgeler

Proje aşamasında konut alırken yapı ruhsatı ve ön bilgilendirme formu için kanunda hükümler var. T.C. Ticaret Bakanlığı’nın duyurusunda şu ifade yer alıyor: “maketten satış olarak da bilinen ön ödemeli konut satışlarına ilişkin tüketiciyi daha ileri düzeyde koruyan tedbirler getirilmiştir.” (T.C. Ticaret Bakanlığı duyurusu, 2014).

Bu yazıdaki alıntıların çoğu Türkiye’deki şu kanunlardandır: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun. Kuzey Kıbrıs bölümündeki alıntı ise Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nin 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası’ndandır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kanundaki tanımı

“Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” (6502 sayılı Kanun, m.40/1).

Proje aşamasında konut için yapı ruhsatı hükümleri

“Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.” (3194 sayılı İmar Kanunu, m.21).

“Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.” (6502 sayılı Kanun, m.40/3).

Sözleşme imzalamadan önce, projenin yapı ruhsatı tarihini satıcıya sorunuz.

Sözleşmeden önce verilen ön bilgilendirme formu

“Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.” (6502 sayılı Kanun, m.40/2).

Sözleşmenin şekli ve taşınmaz satışı vaadi

“Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” (6502 sayılı Kanun, m.41/2).

“Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.237).

Ön ödemeli konut sözleşmesinde cayma hakkı

“Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.” (6502 sayılı Kanun, m.43/1).

Ön ödemeli konutta teslim süresi

“Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez.” (6502 sayılı Kanun, m.44/1).

Ön ödemeli konut satışında bina tamamlama sigortası

“Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.” (6502 sayılı Kanun, m.42/1).

Yapı bitince kullanma izni, kat irtifakı ve yapı denetimi

Yapı kullanma izni ve bağımsız bölümler

“Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.” (3194 sayılı İmar Kanunu, m.31).

Kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçiş

“Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.” (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.3).

Yapı denetimi kanununun amacı

“Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.” (4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, m.1).

Kuzey Kıbrıs’ta konut için kat irtifakı ve kat mülkiyeti

“Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin, taşınmaz mal satın almak için Bakanlığa müracaat etmelerinden önce konu taşınmaz mala ilişkin olarak Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş olması zorunludur.” (KKTC, 52/2008 sayılı Yasa, m.8/2).

Sözleşme imzalamadan önce, almayı düşündüğünüz daire için kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilmediğini satıcıya sorunuz.

Proje sayfalarında kat planları ve hedeflenen teslim tarihi

Sitedeki proje sayfalarında kat planları, geliştiricinin adı ve hedeflenen teslim tarihi yer alıyor. Teslim tarihi her zaman “hedeflenen teslim” olarak yazıyor ve “Bu tarih bir hedeftir.” notu bulunuyor. İlgili proje sayfalarına Projeler bölümünden ulaşabilirsiniz.